Предложение за модел на управление

Успешното градско обновяване и развитие на Вторичния градски център София може да се осъществи единствено въз основа на работещо ПЧП - Публично-частно партньорство с водеща роля на Столична Община. Три сходни проекта от неотдавнашния европейски опит демонстрират успешни схеми на управление, основани на партньорство между града, собствениците на земя и банките: Цюрих - Запад; Hauptbahnhof Vienna и Aspern City - Виена.

Напълно противоположна на цитираните случаи е настоящата практика на градско развитие в България, където се предприемат проекти само в границите на един урегулиран поземлен имот (УПИ) или в най-добрия случай в границите на няколко съседни урегулирани имота.

Възможно е да се реализира проект за градско развитие от размера и сложността на Вторичен градски център София, само ако бъде установена коренно различна парадигма на градско планиране и развитие, която да замени сегашната в България.

Моделът на управление трябва неизбежно да започне с идентифициране на всички основни участници, свързани с територията, обект на развитие, и със събирането им на масата на преговорите със СО. Въз основа на постигане на взаимен интерес, трябва да бъде създадено Дружество за развитие на проекти (ДРП), чиито партньори да представляват като минимум СО, собствениците на земя и заинтересованите банки. Като първа стъпка ДРП ще дефинира визията и целите на проекта; ще извърши градоустройственото планиране и проектиране; както и определи стратегиите за проектиране на сградите и на откритите пространства. Тези стъпки ще бъдат последвани от поетапно развитие на градската инфраструктура в целия обхват на проекта. Чрез търгове ДРП ще продаде на строителните предприемачи части от проекта, които обикновено ще се равняват на цял градски квартал. Предприемачите ще развият като единно цяло съответния квартал чрез архитектурни конкурси, последващо проектиране, одобрителни процедури и строителство. ДРП ръководи, надзирава и контролира целия процес до реалното използване и поддръжка на изградената среда.

Разбира се, такава схема за управление предполага и разработването на съответната политическа и правна рамка на държавно ниво. При защита на обществения интерес (т.е. развитие на свободни градски пространства и градска инфраструктура) подобна рамка следва да позволява принудителна замяна на земя въз основа на справедливи пазарни оценки. По този начин ще бъдат решени парадоксални ситуации като наличната понастоящем частна собственост върху повече от половината от площада на Централната ЖП гара.

Генерален план

Анализът на ареала в обхвата на конкурса оценява огромния му размер, много развита инфраструктура, но същевременно недостатъчно използване на територията, “разрязана” от  ЖП линиите, които наподобяват широка река, на един от чиито брегове е спрял градът. Зоните, разположени на север от ЖП линиите, са предимно занемарени складове и индустриални халета - типична индустриална територия за регенерация - brownfield. Площадът на Централна ЖП гара е един от основните транспортни градски центрове с концентрацията на всички възможни средства за обществен транспорт: влакове; метро; трамваи; автобуси, автобусни терминали, паркинги. Очевидни са липсатав на качествена среда за пешеходци и велосипедисти, както и липсата на усещане за жива и безопасна среда.

Само на 30 - 40 минути пеша от абсолютния център на София, територията на Вторичния градски център е истинска алтернатива на вече свръхзастроените южни райони за вътрешен растеж на града.

Концепцията за генерален план за Вторичния градски център София се основава на идеята за Град на края на града, т.е. самодостатъчна интегрирана среда, която обаче НЕ е свързана със Софийския градски център чрез подземна улица съгласно предвиждането на Общия устройствен план. Такава връзка би генерира свръх трафик на превозни средства и в двете посоки. Определящо ще бъде свързването на новия комплекс от северна страна на ЖП линиите с Предгаров площад чрез двата пешеходни и велосипедни моста, допълващи подземната алея на централната гара.

Концепцията ни се основава на следните три стратегически принципа:

• Интегрирана цялостна градска среда vs Сегрегирано развитие“на парче”
• Определенихуманизирани обществени пространства vs Аморфни анонимни пространства
• Благосклонна за пешеходци и велосипедистисредаvs Доминирана от автомобила среда

Тези принципи се проявяват в следните отличителни характеристики на генералния план:

1. Свързване на двете страни на ЖПлиниите двустраннона Централна гара чрез два пешеходни / велосипедни моста
2. Развитие на Мол, мащабнообединяващо зелено парково пространство за рекреация и спорт
3. Развитие на улици и променади по продължение наМола
4. Преобразуването на Предгаров площад в градски площад с многообразние отпредназначения
5. Тълкуване на полу-общественотовътрешно пространство на класическия градски кварталв обществено достъпно определено открито пространство
6. Демонстрационен Павилион с панорамна кула

1. Свързване на двете страни на ЖПлиниите двустраннона Централна гара чрез два пешеходни / велосипедни моста

Основна характеристика на концепцията е свързването на двете страни на железопътните линии с два моста за пешеходци-велосипедисти. По този начин новото развитие в северната част на територията ще бъде удобно свързано с Предгаров площад, респективно с метрото и с другите спирки на обществения транспорт, както и с тротоарите на две от най-важните главни улици на София – Бул. Христо Ботев и Бул. Мария Луиза. По този начин новото развитие ще се превърне в естествено продължение на Централната зона на София.

2. Развитие на Мол- мащабнообединяващо зелено парково пространство за рекреация и спорт

Независимо, че новото мото на СО е София - Зелен Град, в София липсват достатъчно добре поддържани зелени площи, особено в северната му част. Концепцията ни предвижда развитие на мащабно зелено пространство, Мол, в северната част ЖП линиите, което ще бъде основното организиращо пространство на новия проект и заедно със съществуващия реконструиран стадион ще помещава открити спортни съоръжения, както и алеи за джогинг и велосипеди.

3. Развитие на улици и променади по продължение наМола

Докато застрояването с по-голяма плътност и височина ще се развива покрай главните улици и покрай ЖП линиите, широките променади по продължение на Мола (park-side) ще осигурят оживена, човешка и безопасна среда за пешеходци и велосипедисти. Променадите ще бъдат оживени от кафенета, ресторанти, магазини и тераси. Нискоетажни сгради с изглед към парка ще рамкират променадите и ще формират улични пространства от страната на по-високите сгради. Мащабът на тези улици произлиза от традиционните централни улици на София и осигурява преход към по-едромащабното застрояване по периферията проекта.

4. Преобразуването на Предгаров площад в градски площад с многообразние отпредназначения

Понастоящем Предгаров площад е разделен на две части: почти неизползвано обществено пространство от западната му страна, а в източната му страна - частна международна автогара и още по-абсурдният частен пазар. Концепция ни се базира на идеята, че източната част на площада ще бъде освободена чрез предоставяне на атрактивна поземлена компенсация на настоящите собственици и преместване на международната автогара на удобно място в съседство. По този начин площадът ще възстанови първоначалния си потенциал на обществено пространство от общоградски мащаб с разнообразие от възможни ползвания. Предвид значителните общи размери, източната част на площада ще бъде трансформирана в обществена градина.

5. Тълкуване на полу-общественотовътрешно пространство на класическия градски кварталв обществено достъпно определено открито пространство

Централна София се характеризира със затворени квартали с вътрешно полу-обществено пространство, достъпно само за жителите на съответния квартал. Повечето от тези вътрешноквартални пространства са недостатъчно използвани поради застаряването на населението и липсата на поддръжка. В контраст на това е периферията на София, където комунистическото градско планиране създава тип-Corbusier свободностоящи многофамилни блокове в неопределено, но свободно достъпно “ничие” пространство. Концепцията ни съчетава положителния потенциал на съществуващите централни, както и на периферните софийски квартали в предложението за нова типология. Тя се основава на определено, полузатворено, но обществено достъпно градско пространство.

6. Демонстрационен Павилион с панорамна кула

Подобен проект за мащабно и дългосрочно градско обновление и развитие изисква адекватна политика за устойчиво рекламиране и PR. Разположен във втория фокусен център на Предгаров площад, временният демонстрационен Павилион с панорамна кула за наблюдение ще представлява еквивалент на вече демонтираната Bahnorama във Виена и ще позволи запознаване на гражданите и гостите на София с идеите, отделните проекти и напредъка на Вторичен градски център София.